こんにちは、アスカ工務店の遠藤です。

先日よりブログで、実家の空き家の売買、リフォーム・リノベ依頼の話を書いていましたが、知っている不動産屋さんが持ち主が分からない空き家がある場合の扱いについての説明記事を掲載されていたので、ここでも解説したいと思います。

(上記写真は過去の当社での空き家リフォーム工事の様子です。)

令和3年(2021年)4月21日、民法の一部を改正する相続登記の義務化等が行われました。

その中で、土地・建物の所有者が調査を尽くしても不明である場合には、土地・建物の管理・処分が困難な現状があり、これらの問題に対処するため、今回の民法の改正で所有者が不明な場合の土地(建物)についての「所有者不明土地・建物管理制度」が創設されました。
施行は令和5年（2023年）4月1日です。

これまでは、行方が分からなくなった人の財産管理については「不在者財産管理制度（民法２５条）」を、亡くなったあと相続人の存在が判明しない人の財産については「相続財産清算人制度（民法９５２条）」を利用して財産管理や清算を行ってきました。

これらの「不在者財産管理制度」や「相続財産清算人制度」は、対象となった人の財産全てを管理する制度であるため、管理対象財産が幅広いものとなり裁判所から選任された管理人（清算人）の負担が重くなっていました。

そこで、対象となった人の財産全てを管理するこれまでの制度だけではなく、例えば「放置されて草木が伸び放題の隣地」など特定の所有者不明土地（例＝〇〇市〇〇区〇丁目１番の土地）のみを財産管理の対象として、問題の解決を図るため所有者不明土地管理制度が始まりました。

所有者不明土地管理命令を発令するには、裁判所が「必要であると認める」ことが必要となっています。
裁判所は、土地の所有者の利益を保護しつつ、土地を適切に管理することを可能とするため、 管理命令を発出し、管理人を選任します。

■所有者不明土地管理人の選任

管理人選任の要件
・ 所有者不明の土地であること
・ 利害関係人が裁判所に対して申し立てをしたこと
・ 裁判所が必要であると認めたこと

■所有者不明土地管理人の権限
所有者不明土地管理人が選任された場合、管理の対象となっている土地の管理処分権は、所有者不明土地管理人に「専属」することとされました。

●管理範囲と権限

管理人の権限は、管理対象となった土地とその土地の上に存在する不動産（ただし、土地の所有者が所有するものに限る）に及びます。
・保存行為
・所有者不明土地等の性質を変えない範囲内において、その利用または改良を目的とする行為

上記以外の範囲を超える行為をする場合には、裁判所の許可を得なければならないとされています。

裁判所の許可が必要な場合
・不動産の売却
・不動産に関しての訴えの提起
・債務の弁済　など

■所有者不明土地等に係る管理費用・報酬所有者不明土地等に係る管理費用・報酬・管理費用及び報酬は、所有者不明土地等の所有者が負担します。

身の回りや地域にある「所有者の行方が分からない土地」について管理を行っていく場合には、いくつかある管理人制度を比較しながら、どの制度を利用するべきなのか専門家に相談するなどして検討することが重要との事です。

空き家に関してはいろいろな問題が起きそうです。
持ち主さんにとって何かメリットがある解決策があればと思います。