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2023.05.31

再考、家の耐震性、劣化対策

こんにちはアスカ工務店遠藤です。

当社では今、富士市中央町で「性能向上リノベーション」工事をしています。

中古戸建てをご検討の方で気になるのが耐震性です。日本ではこれまで幾度となく大地震に見舞われ、
大地震が発生すると大きな被害を受けています。
ただ、地震に対して不安を感じていても、具体的にどのように検討すれば良いかわからない方も多いと思いますので、
今回は中古戸建て住宅を検討する際に知っておきたい耐震に関して書こうと思います。

家の耐震性に関して建築された時期でおおよその判断ができます
大きな地震被害が発生するたびに、建築基準法は改正を繰り返してきました。
現時点で把握しておきたいタイミングは4つです。

1.旧耐震(1981年5月以前)
まず注意するべきなのは旧耐震と呼ばれる時期の建物です。1978年の宮城県沖地震の教訓を受けて、
1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前の建物を「旧耐震」と区分します。

2.新耐震基準(1981年6月以降)
1981年6月の建築基準法改正は、建物の強さを担保する「壁の量」に関する規定が見直されたこともあり、
1981年6月以前と以後では建物の耐震性が大きく異なるので、新耐震だから安全という訳ではないのですが、
旧耐震の建物は何らかの対策を講じないと、地震で大きな被害を被る可能性が非常に高いと判断できます。

3.81-00木造住宅
新耐震でも耐震性が懸念される時期(1981年6月~2000年5月)
1981年6月以降の建物は新耐震と言われ、地震に対して一定の強さのある建物と言えます。
ただ、1995年の阪神淡路大震災の教訓を受けて2000年6月に建築基準法が改正されており、
新耐震であっても耐震性に懸念がある時期と言えます。

4.2000年6月以降
2000年6月の改正内容は、接合金物と壁の配置バランスです。
1981年6月の新耐震基準の改正により壁の量は増えたのですが、バランスの悪さが問題視されました。

また、柱と土台などを繋ぐ接合金物についても、阪神淡路大震災では、
柱が抜けてしまい1階だけが倒壊するという崩れ方が多く見られました。
2000年6月の改正で、これまでつり合いよく壁を配置とか、適切な金物を使用、
といった曖昧な規定だったものが、具体的な基準が定められました。

2000年6月以降の住宅は耐震性について一定レベルの基準をクリアした建物と言えます。
ただ、木造住宅の耐震性を考えるうえで、建物の劣化状況は重要な要素となりますので、
2000年6月以降ということだけで安全とは言えないのですが、他の年代と違って少なくとも
新築時には一定レベルの耐震性を確保していた建物と判断することができます。

何回も書いてますが、中古戸建てを安心して購入する最大のポイントの一つは耐震診断です。
ただ、中古住宅は、耐震以外にもいろいろ気になるところがあります。
よく、お客様と話していると

 

「床下、シロアリに食べられてないかな?」

「雨漏りはしてないのかな?」

「家の構造の木の部分、腐っていないかな」  など。

住宅購入時には建物の性能だけでなく様々なことを判断しなければならないので、耐震性だけを気にするわけにもいきません。
耐震性に限らず中古住宅なので、様々な問題が生じている可能性があります。

中古住宅は現時点で劣化などの問題が生じていない物件を購入する、ではなく、購入前に悪いところを明らかにして、
直してから住むというのが正しい判断です。ここでいう悪いところを明らかにするのが建築士による建物調査(インスペクション)です。

次回はこのインスペクションについて、「富士中央町の家」で、行なったインスペクションについて書こうと思います。

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