こんにちはアスカ工務店　遠藤です。

もし、中古住宅を買って、リフォーム又は性能向上リノベーションして
長く住む場合必ず、気にしてもらいたいことがあります。

もう、何回もブログ等の中で書いてますが、それは、その家の耐震性、断熱性、劣化対策です。
今回は耐震性の重要性について書こうと思います。

(能登半島地震の視察時に写した現地状況　倒壊している家）

2024年は1月に発生した能登半島地震や8月に発生した南海トラフの特別警報などの
影響から、住宅の耐震性について気にされている方も多いと思います。

耐震性について、中古住宅検討時に気にする点は3つ
まず以下の3点が中古住宅検討時に気にしておかなければならない点です。

1：木造戸建てで旧耐震を選択する場合は耐震改修工事を必ず行う
2：木造戸建てで2000年5月以前の物件を選択する場合は耐震診断を行う
3：木造以外の戸建てやマンションを選択する場合は旧耐震を避ける

ここで言う旧耐震とは1981年5月以前の建物を指します。
1981年6月に建築基準法が大きく改正され、国がそれ以前の建物を
既存不適格住宅と位置付けているためです。

なので、1ですが、耐震改修工事が現実的な費用で実施できる、とは言え
旧耐震は高額になります。
木造戸建てで旧耐震を選択する場合は、耐震改修を前提にしなければなりません。

続いて2ですが、建築基準法は改正を繰り返しており、耐震性に関する規定も
大きな地震被害が発生すると改正されています。
2000年6月に阪神淡路大震災の教訓を踏まえて耐震性に関する規定が改正
されていますので、新耐震物件であっても2000年5月以前の木造戸建てを
選択する場合は、耐震診断を実施し、必要に応じて耐震改修工事を
行う必要があります。

最後に3ですが、これは耐震改修工事が現実的な費用で実施できるかと
いう判断になります。
木造以外の戸建て住宅でも耐震改修工事を実施することは可能なのですが、
耐震診断方法も改修方法も一般的ではないため、非常に高額になります。
また、マンションの耐震性は共用部の問題なので、区分所有者の一存で
耐震改修工事どころか耐震診断すら実施できません。

以上が住宅購入時に検討する耐震性の基本的な内容になります。

ちなみに木造住宅の耐震性でいうと、耐震診断の結果は数値化され、
1.0が基準値となります。（1.0を上回れば基準をクリア）
1.0が上限ではないので、1.25、1.5とより高い数値が出ればそれだけ
耐震性が高いと判断できます。
また、住宅性能表示制度における耐震等級も似たような考え方で、
耐震等級1が耐震診断結果における1.0相当、耐震等級2が1.25、
耐震等級3が1.5相当と言われます。

より高いレベルの耐震性というのは、1.0で満足するのではなく、
1.5を目指すという判断になります。

（能登半島地震の視察時に写した現地写真、新耐震基準らしい家は倒壊していない）

耐震性に乏しい住宅でも売買できる

中古住宅を検討する上で一番重要なのが、耐震性に乏しい住宅は
売買してはならないという法律はありません。
不動産事業者が買い取って再販する物件でも、売主である不動産会社が
耐震性を担保しなければならない法律ではありません。
つまり売りに出ている物件だから耐震性は大丈夫なんだろうという
思い込みは全くの間違いです。

実際の不動産取引では、重要事項説明書に耐震診断書の有無について記載する
項目があり、耐震診断書がある場合はその内容を説明しなければならないとされています。
言い換えると、良かれと思って耐震診断を実施してしまうと、売主側に説明する
義務が生じ、また、それを理由に「買わない」という判断を誘発してしまう
恐れがあるため、ほとんどの取引で耐震診断書の項目は「なし」とされるのが実情です。
つまりは住宅の耐震性については買主側が気にしなければならないテーマだということです。

やはり、家を、買って生活して住むということで、一番大事にしたことは
そこで、安心、安全で、快適に住むことです。
快適さは、家の断熱性に関わることなので、今回は割愛しますが
これから起こるかもしれない、大型の地震に備えることは、とても大事なことです。

中古住宅を買われる場合、特にその部分に留意してください。
そのために当社にお気軽にお声がけください。

少しでも皆さんの安心安全に役立とうと思います。